据经济新闻门户网站GBC援引Galt & Taggart的数据报道，2026年9月，第比利斯公寓租金较8月上涨8.6%，公布的毛租金收益率由此达到9.4%。与此同时，登记的公寓购买数量也高于去年同期。
对投资者而言，这则消息进一步呈现出住宅市场的活跃态势：除了销售情况，持续的租金收入以及不同城区之间的差异，如今也更受关注。
新学年开始带动租赁市场
租金分析涵盖面积为50至60平方米的中等户型公寓。将公布的每平方米租金应用于一套50平方米的公寓，计算所得的月租金为US$565。
GBC将此次大幅上涨归因于中小学及大学新学年开始时的季节性需求。因此，解读数据时需要注意时间范围：8.6%的涨幅反映的是单个月内的变化。制定全年计划时，还需考虑其他月份的租金水平。
在BM.ge转述的区域收益率比较中，第比利斯以9.4%领先于埃里温的7.9%和巴库的5.1%。与周边国家的首都相比，格鲁吉亚首都也因此成为颇受关注的住宅出租地点。
新房销售增长更快
根据Galt & Taggart分析的公共登记局数据，9月共有4,330套公寓售出，比去年同期增长8%。其中，一级市场成交2,167套，二级市场成交2,163套。
直接向开发商购买的公寓登记销售量增长尤为明显，增幅达到14.5%。二级市场的增幅约为2%。据GBC报道，延迟登记也影响了一级市场的数据。
各城区房价差异显著
据BM.ge报道，9月数据显示，一级市场各城区的平均每平方米售价差距较大：
| 城区 | 平均购买价格 |
|---|---|
| 瓦克 | US$3,372/m² |
| 姆塔茨明达 | US$2,719/m² |
| 瓦什利季瓦里 | US$1,111/m² |
| 迪迪迪戈米 | US$1,144/m² |
| 格尔达尼 | US$1,156/m² |
| 萨姆戈里 | US$1,172/m² |
该门户网站报告的平均租金以瓦克最高，其次是姆塔茨明达和萨布尔塔洛。对买家而言，这种分布使不同地段之间的比较尤其值得关注：购入价格与可实现的租金应放在同一笔账中计算。
这对投资者意味着什么？
毛租金收益率是年租金与购入价格的比值。计算扣除成本后的收益时，还需考虑空置、管理、维护和税费。如果公寓尚待装修，装修及家具配置费用也应计入投入资本。
我们建议将市场数据作为比较房源的起点。关键在于，具体地段内同类、可直接入住的公寓能够获得多少租金。交通连接、周边日常生活配套和建筑质量，将租户的日常需求与房产的长期吸引力联系起来。
我们的结论
第比利斯的住宅销售量持续增长，租赁市场也十分活跃。我们认为，这对格鲁吉亚作为投资目的地而言是一个积极信号：首都为投资者提供了一个活跃的市场，并有多种入场机会。良好的基础设施、居住品质与租赁需求相结合，将为房产的长期吸引力和价值增长奠定坚实基础。
