2026年1月至9月，第比利斯共售出34,434套公寓，比去年同期增长18%。Commersant援引TBC Capital的市场分析报道了这一数据。销售总额增长23%，达到约US$3,100,000,000。与此同时，新获批的住宅面积有所减少。
这表明格鲁吉亚首都的住房市场出现了两种趋势：已完成的购房交易数量强劲增长，而获批新增住宅面积减少。房价和租金的变化幅度明显小于交易规模的变化幅度。
二手房销售推动9月增长
根据BM.ge转述的TBC分析，9月共售出4,254套公寓，比2025年9月增长10%。每平方米均价为US$1,373，同比上涨3%。平均租金仅上涨1%。
增长主要来自二手房销售：成交数量增长13%，达到3,496套。相比之下，新房销量下降3%，降至758套。降幅主要集中在每平方米低于US$1,500的价格区间。
因此，买家值得对新房和二手房进行比较。两个细分市场的发展情况不同，尤其是已竣工的公寓，其房屋状况、装修配置和周边居住环境都可以直接考察。
租金收入增长慢于购房价格
对于房东而言，购房价格与租金之间的关系尤其值得关注。9月，平均月租金约为每平方米10.3美元。根据TBC Capital的数据，这相当于约8%的平均毛租赁收益率。由于购房价格的上涨速度略快于租金，近期收益率小幅回落。
我们认为，这传递出一个重要信息：销售市场活跃和租金收入增长是两种不同的发展情况。在您的测算中，关键是购置这套公寓的实际总投入，以及具体位置能够实现的租金。因此，从一开始就应将装修、家具配置、管理及日常支出纳入比较。
获批面积减少改变市场展望
根据Commersant转述的分析，前九个月获批住宅面积下降10%，降至约854,000平方米。这项指标反映了新发放建筑许可可能带来的新增供应。
市场未来的发展，取决于这些项目以及已在建设中的项目将如何与需求相匹配。仅凭许可数据，无法判断供应是否会趋紧，或现有库存是否会逐步被消化。不过，这项数据清楚说明了，除了当前销售情况，未来的建筑活动同样值得关注。
这对买家和投资者意味着什么？
交易数量增加、房价温和上涨，为有针对性地进入市场提供了值得关注的基础。我们建议比较同一街区内装修配置水平相近的房源。其中，从购入到投入使用的总成本，以及类似公寓有据可查的租金，尤其具有参考价值。
活跃的市场对于格鲁吉亚作为房地产投资目的地的发展是一个积极信号。从长期来看，我们认为，居住品质、交通连接和基础设施能够在日常生活中良好配合的地方，最具发展前景。这些特征将城市发展与房产持久的使用价值联系起来。
我们的结论
第比利斯市场依然活跃：住房购买量显著增加，房价温和上涨，新获批住宅面积则有所减少。我们认为，这凸显了首都在格鲁吉亚房地产市场中的吸引力。交通便利、经过精心挑选的公寓，为参与这一发展提供了颇具吸引力的机会。其品质和日常实用性，也为长期价值增长奠定了坚实基础。
