格鲁吉亚再次将温泉疗养城市茨卡尔图博的十座原疗养院挂牌拍卖。据 RFE/RL 报道，本轮拍卖于2026年10月20日启动，计划于11月15日结束。投资者购买这些物业时，也须承担具有约束力的义务，在五年内将建筑开发为具有新用途的旅游设施。
由此，政府将私有化与具体的开发任务相结合。这些部分已破败的建筑群将重新成为酒店、医疗康养设施及其他旅游设施。
购买价格与投资义务密不可分
以醒目柱廊闻名的美狄亚疗养院，体现了所需资金的规模。据格鲁吉亚财经门户网站 BM.ge 报道，其起拍价约为 GEL 8,500,000。此外，买家须在五年内投入至少 GEL 61,935,000，不含增值税。
规划要求建设一家以国际酒店运营商或国际品牌名义经营的酒店，至少设有120间客房，并配备会议厅和餐厅。因此，这项义务涵盖了酒店达到运营条件并正式开业的整个过程。
财经媒体 Commersant 公布，十处物业合计所需的最低投资额为 GEL 314,013,000，不含增值税。根据各建筑群的情况，规划用途包括酒店、公寓或诊断与康复机构。因此，具体要求因建筑及使用方案而异。
疗养院为何再次出售
本轮拍卖延续了2022年启动的“茨卡尔图博新生”计划。据 Commersant 报道，该计划迄今已售出七座疗养院，其中三座随后重新归国家所有。
美狄亚就是其中之一。RFE/RL 报道称，由于当时的买家未履行合同义务，政府于2024年收回了这处物业。这一案例清楚表明，在这种私有化模式中，落实约定的开发任务具有重要地位。
国家资产管理局将整体计划描述为现代水疗旅游、医疗服务，以及市中心和公共空间更新的结合。因此，酒店是面向整座温泉疗养城市的更大规模项目的一部分。
温泉疗养城市也需要充满活力的周边环境
茨卡尔图博温暖的矿泉和历史悠久的疗养建筑，赋予了当地独特的旅游特色。接受 RFE/RL 采访的房地产专家弗雷德里克·勒菲舒看到了这里的商业潜力，并强调，只有建筑周边环境也得到发展，单个修复项目才能充分发挥作用。
更新工作也涉及这些建筑群的社会历史。据 RFE/RL 报道，部分建筑至今仍住着境内流离失所者，他们在阿布哈兹和南奥塞梯冲突后曾在此找到栖身之所。因此，他们的居住状况同样是当地发展的一部分。
这对买家和投资者意味着什么？
对于项目投资者，核心在于整体投入：购置、强制投资和后续运营必须相互匹配。此外，还须考虑每处物业的具体情况。Commersant 提到的因素包括部分建筑的文物保护要求、现有使用情况，以及部分地块上的地役权。
对于周边房地产买家，最值得关注的是各个项目如何逐步汇聚成一座运转良好的温泉疗养城市。我们认为，已开业的酒店、医疗康养服务和维护良好的公共空间，能够提升当地的停留体验，并吸引更多经济活动。这也将改善长期房地产投资的周边环境。
我们的结论
再次拍卖为茨卡尔图博的更新提供了又一个具体的切入点。历史建筑、温泉资源与具有约束力的开发任务相结合，为这座温泉疗养城市的未来奠定了令人期待的基础。
我们将其视为格鲁吉亚区域发展的机遇：如果建筑修复与公共基础设施建设同步推进，茨卡尔图博就能重新展现其独特风貌。一座充满活力、服务优质的温泉疗养城市，也能长期提升房地产的吸引力，并支持其价值增长。
