2026 წლის სექტემბერში თბილისში ბინების ქირა აგვისტოსთან შედარებით 8,6 %-ით გაიზარდა, როგორც ეკონომიკური პორტალი GBC Galt & Taggart-ზე დაყრდნობით იუწყება. შედეგად, გამოქვეყნებულმა მთლიანმა საიჯარო შემოსავლიანობამ 9,4 %-ს მიაღწია. ამავდროულად, ბინების რეგისტრირებული შესყიდვების რაოდენობა წინა წლის იმავე თვესთან შედარებით გაიზარდა.
ინვესტორებისთვის ეს ინფორმაცია აქტიური საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის სურათს ავსებს: გაყიდვებთან ერთად, ყურადღების ცენტრში სულ უფრო მეტად ექცევა ქირიდან მიმდინარე შემოსავლები და უბნებს შორის განსხვავებები.
სასწავლო წლის დასაწყისი ქირის ბაზარს აცოცხლებს
ქირის ანალიზი საშუალო ზომის, 50-დან 60 მ²-მდე ფართობის ბინებს მოიცავს. გამოქვეყნებული კვადრატული მეტრის ფასის 50 მ² ფართობის ბინაზე გადაანგარიშებით, ყოველთვიური ქირა 565 US$ გამოდის.
GBC მკვეთრ ზრდას სასკოლო და საუნივერსიტეტო სასწავლო წლის დასაწყისში სეზონურ მოთხოვნას უკავშირებს. ამიტომ მონაცემების შეფასებისას პერიოდს მნიშვნელობა აქვს: 8,6 %-იანი მატება ერთი თვის განმავლობაში მომხდარ ცვლილებას ასახავს. წლიური დაგეგმვისთვის სხვა თვეების ქირის დონეც გასათვალისწინებელია.
BM.ge-ის მიერ გამოქვეყნებულ რეგიონულ შედარებაში თბილისი 9,4 %-იანი შემოსავლიანობით უსწრებს ერევანს, სადაც მაჩვენებელი 7,9 %-ია, და ბაქოს, სადაც ის 5,1 %-ს შეადგენს. ამგვარად, საქართველოს დედაქალაქი საცხოვრებლის გაქირავების თვალსაზრისით მეზობელ დედაქალაქებთან შედარებითაც გამოირჩევა.
ახალაშენებული ბინების გაყიდვები უფრო სწრაფად იზრდება
Galt & Taggart-ის მიერ გაანალიზებული საჯარო რეესტრის მონაცემებით, სექტემბერში 4 330 ბინა გაიყიდა, რაც წინა წლის მაჩვენებელს 8 %-ით აღემატება. აქედან 2 167 პირველად ბაზარზე მოდიოდა, ხოლო 2 163 მეორეულზე.
განსაკუთრებით მკვეთრად გაიზარდა უშუალოდ დეველოპერებისგან შეძენილი ბინების რეგისტრირებული გაყიდვები: მატებამ 14,5 % შეადგინა. მეორეულ ბაზარზე ზრდა დაახლოებით 2 % იყო. GBC-ის თანახმად, პირველადი ბაზრის მაჩვენებლებზე დაგვიანებული რეგისტრაციებიც ახდენს გავლენას.
ფასების დიდი სხვაობა უბნებს შორის
BM.ge-ის თანახმად, სექტემბრის მონაცემები პირველად ბაზარზე კვადრატული მეტრის საშუალო ფასების ფართო დიაპაზონს აჩვენებს:
| უბანი | შესყიდვის საშუალო ფასი |
|---|---|
| ვაკე | 3372 US$/m² |
| მთაწმინდა | 2719 US$/m² |
| ვაშლიჯვარი | 1111 US$/m² |
| დიდი დიღომი | 1144 US$/m² |
| გლდანი | 1156 US$/m² |
| სამგორი | 1172 US$/m² |
პორტალის მონაცემებით, ყველაზე მაღალი საშუალო ქირა ვაკეშია, რომელსაც მთაწმინდა და საბურთალო მოსდევს. მყიდველებისთვის ეს განაწილება სხვადასხვა მდებარეობის შედარებას განსაკუთრებით საინტერესოს ხდის: შესყიდვის ფასი და შესაძლო ქირა ერთსა და იმავე გაანგარიშებაში უნდა იყოს გათვალისწინებული.
რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის?
მთლიანი საიჯარო შემოსავლიანობა წლიური ქირის შესყიდვის ფასთან შეფარდებას ასახავს. ხარჯების შემდეგ დარჩენილი შემოსავლის დასადგენად დამატებით გასათვალისწინებელია ბინის გაუქირავებლად დარჩენის პერიოდები, მართვა, მოვლა-შეკეთება და გადასახადები. თუ ბინას ჯერ კიდევ სარემონტო სამუშაოები სჭირდება, ჩადებულ კაპიტალში რემონტისა და ავეჯით მოწყობის ხარჯებიც შედის.
ჩვენ გირჩევთ, ბაზრის მონაცემები ობიექტების შედარების საწყის წერტილად გამოიყენოთ. გადამწყვეტია, რა ქირას იღებს კონკრეტულ მდებარეობაში მსგავსი, საცხოვრებლად მზად მყოფი ბინა. სატრანსპორტო კავშირები, ახლომდებარე მაღაზიები და ყოველდღიური მომსახურებები, ასევე შენობის ხარისხი მოიჯარეთა ყოველდღიურ საჭიროებებს უძრავი ქონების გრძელვადიან მიმზიდველობას უკავშირებს.
ჩვენი დასკვნა
თბილისში გაყიდვების ზრდა ქირის აქტიურ ბაზარს ერწყმის. ჩვენი აზრით, ეს დადებითი სიგნალია საქართველოსთვის, როგორც საინვესტიციო მიმართულებისთვის: დედაქალაქი ინვესტორებს აქტიურ ბაზარსა და მასზე შესვლის მრავალფეროვან შესაძლებლობებს სთავაზობს. იქ, სადაც კარგი ინფრასტრუქტურა, ხარისხიანი საცხოვრებელი გარემო და ქირაზე მოთხოვნა ერთიანდება, უძრავი ქონების გრძელვადიანი მიმზიდველობისა და ღირებულების ზრდისთვის მყარი საფუძველი იქმნება.
