2026 წლის იანვრიდან სექტემბრის ჩათვლით თბილისში სულ 34 434 ბინა გაიყიდა, რაც წინა წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 18 %-ით მეტია. ამის შესახებ Commersant TBC Capital-ის ბაზრის ანალიზზე დაყრდნობით წერს. გაყიდვების ფულადი მოცულობა 23 %-ით გაიზარდა და დაახლოებით 3 100 000 000 US$ შეადგინა. ამავდროულად, ახალი ნებართვებით გათვალისწინებული საცხოვრებელი ფართობი შემცირდა.
ამრიგად, საქართველოს დედაქალაქის საბინაო ბაზარზე ორი ტენდენცია იკვეთება: დასრულებული შესყიდვების რაოდენობა მნიშვნელოვნად იზრდება, ხოლო დამატებითი საცხოვრებელი ფართობის მშენებლობაზე ნებართვები ნაკლები მოცულობით გაიცემა. ფასები და ქირა გარიგებების მოცულობაზე გაცილებით ნელა იცვლება.
სექტემბრის ზრდას მეორადი ბინების გაყიდვები განაპირობებს
BM.ge-ის მიერ გამოქვეყნებული TBC-ის ანალიზის მიხედვით, სექტემბერში 4 254 ბინა გაიყიდა. ეს 2025 წლის სექტემბერთან შედარებით 10 %-იან ზრდას ნიშნავს. კვადრატული მეტრის საშუალო ფასი 1373 US$ იყო, რაც წინა წლის მაჩვენებელს 3 %-ით აღემატება. საშუალო ქირა მხოლოდ 1 %-ით გაიზარდა.
ზრდა ძირითადად მეორადი ბინების გაყიდვებმა განაპირობა: მათი რაოდენობა 13 %-ით გაიზარდა და 3 496 ბინა შეადგინა. ახალი ბინების გაყიდვები კი 3 %-ით შემცირდა და 758 ერთეულს გაუტოლდა. კლება ძირითადად 1500 US$/m²-ზე დაბალი ფასის სეგმენტში დაფიქსირდა.
ამიტომ მყიდველებისთვის ღირს ახალაშენებული და მეორადი ბინების შედარება. ეს ორი სეგმენტი განსხვავებულად ვითარდება, დასრულებული ბინების შემთხვევაში კი მდგომარეობის, აღჭურვილობისა და საცხოვრებელი გარემოს უშუალოდ შეფასებაა შესაძლებელი.
ქირიდან შემოსავალი შესყიდვის ფასებზე ნელა იზრდება
გამქირავებლებისთვის განსაკუთრებით საყურადღებოა შესყიდვის ფასისა და ქირის თანაფარდობა. სექტემბერში საშუალო თვიური ქირა კვადრატულ მეტრზე დაახლოებით 10,3 აშშ დოლარს შეადგენდა. TBC Capital-ის მიხედვით, ეს დაახლოებით 8 %-იან საშუალო მთლიან საიჯარო შემოსავლიანობას შეესაბამება. რადგან შესყიდვის ფასები ქირაზე ოდნავ სწრაფად იზრდება, შემოსავლიანობა ბოლო პერიოდში მცირედით იკლებს.
ჩვენი აზრით, აქ მნიშვნელოვანი გზავნილია: გაყიდვების აქტიური ბაზარი და ქირიდან შემოსავლის ზრდა განსხვავებული პროცესებია. თქვენი გაანგარიშებისთვის გადამწყვეტია ბინაზე გაწეული რეალური ჯამური დანახარჯი და ქირა, რომლის მიღებაც კონკრეტულ ადგილას შეიძლება. ამიტომ შედარებისას თავიდანვე უნდა გაითვალისწინოთ რემონტის, ავეჯით მოწყობის, მართვისა და მიმდინარე ხარჯები.
ნებადართული ფართობის შემცირება პერსპექტივას ცვლის
Commersant-ის მიერ გამოქვეყნებული ანალიზის მიხედვით, პირველ ცხრა თვეში გაცემული ნებართვებით გათვალისწინებული საცხოვრებელი ფართობი 10 %-ით შემცირდა და დაახლოებით 854 000 m² შეადგინა. ეს მაჩვენებელი ასახავს შესაძლო დამატებით მიწოდებას, რომელიც მშენებლობაზე ახლად გაცემულ ნებართვებს უკავშირდება.
ბაზრის შემდგომი განვითარება დამოკიდებულია იმაზე, თუ როგორ უპასუხებს მოთხოვნას ეს პროექტები და უკვე მიმდინარე მშენებლობები. მხოლოდ ნებართვების მაჩვენებლით ვერ განვსაზღვრავთ, მიწოდება შემცირდება თუ არსებული გასაყიდი ბინების მარაგი თანდათან გაიყიდება. თუმცა ეს მაჩვენებელი ნათლად აჩვენებს, რატომ იმსახურებს ყურადღებას მიმდინარე გაყიდვებთან ერთად სამომავლო სამშენებლო აქტივობაც.
რას ნიშნავს ეს მყიდველებისა და ინვესტორებისთვის?
გარიგებების ზრდა ფასების ზომიერი მატების ფონზე ბაზარზე გააზრებულად შესვლისთვის საინტერესო საფუძველს ქმნის. გირჩევთ, ერთმანეთს შეადაროთ ერთსა და იმავე უბანში მდებარე, რემონტისა და აღჭურვილობის მსგავსი დონის ბინები. განსაკუთრებით ინფორმაციულია სარგებლობის დაწყებამდე საჭირო ჯამური ხარჯები და მსგავსი ბინების დადასტურებადი ქირა.
აქტიური ბაზარი დადებითი სიგნალია საქართველოს, როგორც უძრავ ქონებაში ინვესტირების ადგილის, განვითარებისთვის. გრძელვადიან პერსპექტივაში საუკეთესო შესაძლებლობებს იქ ვხედავთ, სადაც საცხოვრებლის ხარისხი, სატრანსპორტო კავშირები და ინფრასტრუქტურა ყოველდღიურ ცხოვრებაში ერთმანეთს კარგად ერწყმის. ეს მახასიათებლები ქალაქის განვითარებას უძრავი ქონების ხანგრძლივ პრაქტიკულ ღირებულებას უკავშირებს.
ჩვენი დასკვნა
თბილისი დინამიკას ინარჩუნებს: ბინების შესყიდვების მნიშვნელოვანი ზრდა ფასების ზომიერ მატებასა და ახალი ნებართვებით გათვალისწინებული საცხოვრებელი ფართობის შემცირებას ემთხვევა. ჩვენი აზრით, ეს საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე დედაქალაქის მიმზიდველობას უსვამს ხაზს. კარგი სატრანსპორტო კავშირების მქონე, ყურადღებით შერჩეული ბინები ამ განვითარებაში მონაწილეობის დამაჯერებელ შესაძლებლობას იძლევა. მათი ხარისხი და ყოველდღიური სარგებლიანობა ამავდროულად ღირებულების გრძელვადიანი ზრდის მყარ საფუძველს ქმნის.
