რისკების შესახებ ინფორმაცია საქართველოში უძრავი ქონების შეძენასთან დაკავშირებით

უძრავი ქონების შეძენა, განსაკუთრებით საზღვარგარეთ, დაკავშირებულია როგორც შესაძლებლობებთან, ასევე რისკებთან. უძრავი ქონების ფასები, საიჯარო შემოსავლები, ხელახალი გაყიდვის ღირებულებები, მშენებლობის ვადები, სამართლებრივი ჩარჩო და ეკონომიკური გარემო შეიძლება შეიცვალოს.

Rebuildv უზრუნველყოფს ინფორმაციას, კოორდინაციასა და შუამავლობას, თუმცა არ იძლევა გარანტიას ღირებულების ზრდაზე, შემოსავალზე, ხელახალი გაყიდვის შესაძლებლობებზე ან რომელიმე უძრავი ქონების ეკონომიკურ განვითარებაზე.

ეს რისკების შესახებ ინფორმაცია არ ცვლის ინდივიდუალურ სამართლებრივ, საგადასახადო, ფინანსურ ან სამშენებლო-ტექნიკურ კონსულტაციას. შესყიდვის გადაწყვეტილებამდე მომხმარებლებმა საჭიროების შემთხვევაში უნდა მიმართონ დამოუკიდებელ მრჩევლებს.

ფასების, შესაძლო საიჯარო შემოსავლების, მოსალოდნელი შემოსავლიანობის, საბაზრო შესაძლებლობების ან ხელახალი გაყიდვის შესაძლებლობების შესახებ ინფორმაცია განკუთვნილია მხოლოდ ზოგადი ორიენტაციისთვის. იგი არ წარმოადგენს საინვესტიციო კონსულტაციას, ფინანსურ კონსულტაციას ან სავალდებულო რეკომენდაციას.

პროგნოზები, ROI-გამოთვლები, მაგალითური გამოთვლები და სხვა ეკონომიკური შეფასებები ეფუძნება ვარაუდებს, გამოცდილებას და მესამე პირებისგან მიღებულ ინფორმაციას. რეალური შედეგები შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს.

კონკრეტული შემოსავალი, ღირებულების ზრდა, გაქირავებადობა, დატვირთულობა, გაყიდვადობა ან კონკრეტული ხელახალი გაყიდვის ფასი არ გარანტირდება.

უძრავი ქონების ფასები შეიძლება გაიზარდოს, უცვლელი დარჩეს ან შემცირდეს. მათი განვითარება დამოკიდებულია, მათ შორის, მიწოდებასა და მოთხოვნაზე, ეკონომიკურ პირობებზე, ინფრასტრუქტურაზე, რეგულაციებზე, მშენებლობის ხარისხზე, მდებარეობაზე, ვალუტაზე, საპროცენტო განაკვეთებზე და ადგილობრივ უძრავი ქონების ბაზარზე.

შემდგომი გაყიდვა შეიძლება მოსალოდნელზე უფრო რთული, ხანგრძლივი ან მხოლოდ უფრო დაბალ ფასად შესაძლებელი იყოს.

Off-Plan პროექტებს ან ჯერ დაუსრულებელ უძრავ ქონებას ახლავს განსაკუთრებული რისკები. მათ შორისაა, განსაკუთრებით:

• – მშენებლობის შეფერხებები
• – ცვლილებები დაგეგმარებაში, აღჭურვილობაში ან გეგმარებაში
• – ხარჯების ზრდა
• – ხარისხის ნაკლოვანებები
• – დეველოპერის გადახდისუუნარობა ან შესრულების პრობლემები
• – შეფერხებები მიღებაში, გადაცემაში ან რეგისტრაციაში
• – განსხვავებები ვიზუალიზაციებს, საპროექტო დოკუმენტაციასა და ფაქტობრივ შესრულებას შორის
• – გაურკვევლობები ან განსხვავებული მოლოდინები შეთანხმებულ დასრულების ან სარემონტო სტადიებთან დაკავშირებით

მითითებული დასრულების ვადები, თუ ისინი პირდაპირ ხელშეკრულებით გარანტირებული არ არის, წარმოადგენს პროგნოზს და შეიძლება შეიცვალოს.

თუ შეთანხმებულია კონკრეტული დასრულების ან სარემონტო სტადიები, მაგალითად Black Frame, White Frame, Green Frame, turnkey ან fully furnished, მომსახურების ზუსტი მოცულობა, მასალების ხარისხი, აღჭურვილობა და მიწოდების ფარგლები განისაზღვრება მხოლოდ შესაბამის ნასყიდობის ხელშეკრულებაში, წინარე ხელშეკრულებაში ან სპეციფიკაციების კატალოგში წერილობით მითითებული პირობებით.

ადგილობრივი დასახელებები ან საბაზრო ტერმინები შეიძლება განსხვავდებოდეს მომხმარებლის მოლოდინებისგან. სტანდარტში, სარემონტო დონეში ან მიწოდების ფარგლებში არსებული განსხვავებები არ წარმოადგენს ნაკლს, თუ შესრულებულია ხელშეკრულებით შეთანხმებული სპეციფიკაციები.

საქართველოში უძრავი ქონების შეძენა ექვემდებარება შესაბამის ფორმალურ და სარეგისტრაციო მოთხოვნებს. საკუთრება, წინასწარი რეგისტრაციები, გადახდის გრაფიკები, წინარე ხელშეკრულებები და საბოლოო ნასყიდობის ხელშეკრულებები განისაზღვრება კონკრეტული სახელშეკრულებო დოკუმენტებითა და შესაბამის ორგანოებში რეგისტრაციით.

საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში (NAPR) ან იუსტიციის სახლის მეშვეობით რეგისტრაცია ადასტურებს საკუთრების უფლების გადაცემას, წინასწარ რეგისტრაციას ან სხვა რეგისტრირებად სამართლებრივ მდგომარეობას. თუმცა, იგი, როგორც წესი, არ მოიცავს ხელშეკრულების პირობების შინაარსობრივ, სამშენებლო-ტექნიკურ, საგადასახადო ან ეკონომიკურ შემოწმებას მყიდველის სასარგებლოდ.

მომხმარებლებმა ყურადღებით უნდა შეამოწმონ სახელშეკრულებო დოკუმენტები და საჭიროების შემთხვევაში მიმართონ დამოუკიდებელ სამართლებრივ, საგადასახადო ან სამშენებლო-ტექნიკურ კონსულტაციას.

თუ Rebuildv შუამავლობს უძრავ ქონებას მესამე გამყიდველების, დეველოპერების ან პროექტის დეველოპერებისგან, Rebuildv არ ხდება უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების მხარე.

მშენებლობის შესრულებაზე, დასრულებაზე, ნაკლოვანებებზე, გადაცემაზე, რეგისტრაციასა და სხვა ვალდებულებებზე პასუხისმგებელია შესაბამისი გამყიდველი, დეველოპერი ან პროექტის დეველოპერი.

Rebuildv არ აგებს პასუხს დამოუკიდებელი მესამე პირების ვალდებულებების დარღვევაზე, თუ Rebuildv ამაზე პასუხისმგებელი არ არის.

თუ გადახდები ხორციელდება სხვადასხვა ვალუტაში ან მომხმარებელი თანხებს საზღვარგარეთიდან გადმორიცხავს, შეიძლება წარმოიშვას გაცვლითი კურსის მერყეობა GEL-ს, USD-ს, EUR-ს ან სხვა ვალუტებს შორის, საბანკო საკომისიოები, გადახდის მომსახურების მიმწოდებლების საკომისიოები და გადახდების შეფერხებები.

გაცვლითი კურსის ცვლილებებმა მომხმარებლის თვალსაზრისით შეიძლება დადებითად ან უარყოფითად იმოქმედოს ფაქტობრივ შესყიდვის ფასზე, მიმდინარე ხარჯებზე, საიჯარო შემოსავლებზე, შემოსავლიანობის გამოთვლებზე და შემდგომი გაყიდვის შემოსავალზე.

განვადების შემთხვევაში გადახდის ვადაგადაცილებამ შეიძლება გამოიწვიოს დამატებითი ხარჯები, პირგასამტეხლო, ვადაგადაცილების შედეგები ან ცალკეულ შემთხვევაში ხელშეკრულებიდან გასვლა, თუ ეს ხელშეკრულებით შეთანხმებულია და კანონით დაშვებულია.

საქართველოში უძრავი ქონების შეძენა, რეგისტრაცია, გამოყენება, გაქირავება და შემდგომი გაყიდვა, როგორც წესი, ექვემდებარება საქართველოს სამართალს და შეიძლება წარმოშობდეს ქართულ საგადასახადო შედეგებს.

საცხოვრებელი ადგილის, მოქალაქეობის, საგადასახადო რეზიდენტობის, უძრავი ქონების გამოყენების, გაქირავების, ხელახალი გაყიდვისა და პირადი მდგომარეობის მიხედვით, შეიძლება წარმოიშვას დამატებითი საგადასახადო ვალდებულებები საზღვარგარეთაც.

Rebuildv არ ახორციელებს საგადასახადო კონსულტაციას და დამოუკიდებელ სამართლებრივ კონსულტაციას. მომხმარებლებმა საგადასახადო და სამართლებრივი საკითხები უნდა გაარკვიონ კვალიფიციურ მრჩევლებთან.

საიჯარო შემოსავლები გარანტირებული არ არის. თავისუფალი ფართები, სეზონური მერყეობა, ქირის გადაუხდელობა, მოვლა-პატრონობის ხარჯები, მართვის საფასურები, რემონტი, დამატებითი ხარჯები და მოთხოვნის ცვლილებები შეიძლება გავლენას ახდენდეს ეკონომიკურ შედეგზე.

მიმზიდველ მდებარეობებშიც კი არ არსებობს გარანტია, რომ უძრავი ქონება ნებისმიერ დროს გაქირავდება, კონკრეტული დატვირთულობა მიიღწევა ან კონკრეტული საიჯარო შემოსავლები მიიღება.

მოკლევადიანი გაქირავება, დასასვენებელი გაქირავება და სხვა ტურისტული გამოყენებები შეიძლება ექვემდებარებოდეს სეზონურ მოთხოვნის მერყეობას, პლატფორმების პირობებს, ადგილობრივ ადმინისტრაციულ მოთხოვნებს და მომავალ რეგულატორულ ცვლილებებს.

უძრავი ქონება ყოველთვის მოკლე ვადაში სწრაფად გაყიდვადი არ არის. გაყიდვას შეიძლება დრო დასჭირდეს და დამატებითი ხარჯები გამოიწვიოს.

ბაზრის გარკვეულ ეტაპებზე გაყიდვა შეიძლება მხოლოდ ფასდაკლებით იყოს შესაძლებელი ან სასურველ ვადაში საერთოდ ვერ განხორციელდეს.

საქართველოში ან საერთაშორისო დონეზე პოლიტიკურმა, ეკონომიკურმა ან რეგულატორულმა განვითარებებმა შეიძლება გავლენა მოახდინოს უძრავი ქონების ფასებზე, მოთხოვნაზე, გაქირავებადობაზე, მშენებლობის ხარჯებზე, დაფინანსების შესაძლებლობებზე, გადახდის პროცესებზე, გადასახადებზე, სამართლებრივ ჩარჩოზე და ხელახალი გაყიდვის შესაძლებლობებზე.

ამას შეიძლება მიეკუთვნებოდეს, განსაკუთრებით, კანონების, გადასახადების, მოსაკრებლების, რეგისტრაციის პრაქტიკის, სამშენებლო რეგულაციების, კაპიტალის მოძრაობის, სანქციების, საბანკო პრაქტიკის, ინფლაციის, საპროცენტო განაკვეთების, ეკონომიკური კრიზისების ან რეგიონული გეოპოლიტიკური მოვლენების ცვლილებები.

ასეთი განვითარებების წინასწარ პროგნოზირება შეუძლებელია და ისინი Rebuildv-ის გავლენის ფარგლებს გარეთაა.

საქართველოში უძრავი ქონების შეძენისას შეიძლება არსებობდეს ქვეყნისთვის დამახასიათებელი თავისებურებები, რომლებიც მომხმარებლებმა შესყიდვის გადაწყვეტილებამდე უნდა გაითვალისწინონ.

მიწის კატეგორიები: მოქმედი სამართლებრივი მდგომარეობის მიხედვით, უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს, როგორც წესი, შეუძლიათ შეიძინონ მხოლოდ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა ან ასეთ მიწაზე განთავსებული უძრავი ქონება. სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა შეიძლება ექვემდებარებოდეს სპეციალურ შეზღუდვებს.

ინფრასტრუქტურა და მიერთებები: კომუნალური ქსელების, განსაკუთრებით ელექტროენერგიის, წყლის, გაზის, კანალიზაციისა და ინტერნეტის, მოწყობა და საბოლოო მიერთება ეკისრება ადგილობრივ კომუნალურ კომპანიებს, ორგანოებს ან შესაბამის დეველოპერს და შეიძლება დაექვემდებაროს დროით შეფერხებებს, ტექნიკურ მოთხოვნებს ან დამატებით ხარჯებს.

მართვა და საოპერაციო ხარჯები: საცხოვრებელ, აპარტამენტულ ან სასტუმრო კომპლექსებში საერთო სივრცეების მოვლა-პატრონობის, მართვის, დასუფთავების, უსაფრთხოების, ტექნიკური მხარდაჭერისა და სხვა ექსპლუატაციისთვის შეიძლება დაწესდეს მიმდინარე საფასურები (Maintenance Fees). ისინი შეიძლება განისაზღვროს დეველოპერების, მესაკუთრეთა გაერთიანებების ან გარე მართვის კომპანიების მიერ და დროთა განმავლობაში შეიცვალოს.

ადგილობრივი რეგულირება: ადგილობრივი ან მუნიციპალური მოთხოვნები, ადმინისტრაციული პრაქტიკა, ნებართვები ან გამოყენების წესები შეიძლება შეიცვალოს და გავლენა მოახდინოს უძრავი ქონების გამოყენებაზე, გაქირავებაზე, გადაკეთებაზე, მართვაზე ან ექსპლუატაციაზე.

ადგილობრივი ადმინისტრაციული პრაქტიკა: ადმინისტრაციული პროცესები, განხილვის ვადები, რეგისტრაციის პროცედურები, თარგმანის მოთხოვნები და სანოტარო ან ადმინისტრაციული მოთხოვნები შეიძლება განსხვავდებოდეს სხვა ქვეყნებში არსებული მოლოდინებისგან და შეიცვალოს.

უძრავი ქონების, პროექტების, ფასების, ფართობების, აღჭურვილობის, დასრულების ვადების, გადახდის გრაფიკების, დამატებითი ხარჯების, შესაძლო საიჯარო შემოსავლების, ROI-გამოთვლებისა და სხვა ეკონომიკური მაჩვენებლების შესახებ ყველა ინფორმაცია მოწოდებულია ჩვენი საუკეთესო ცოდნით, თუმცა სრულყოფილობის, სიზუსტისა და აქტუალურობის გარანტიის გარეშე.

ფასების, ფართობების, აღჭურვილობის, ROI-ის და სხვა პროექტის მონაცემები არასავალდებულოა და შეიძლება ნებისმიერ დროს შეიცვალოს, განსაკუთრებით გამყიდველის, დეველოპერის ან პროექტის დეველოპერის გადაწყვეტილებების, მშენებლობის პროგრესის, საბაზრო პირობების, გაცვლითი კურსების, ოფიციალური მოთხოვნების ან ტექნიკური ცვლილებების გამო.

ნაჩვენები ROI-მაჩვენებლები, შემოსავლიანობის მაგალითები, ქირის პროგნოზები ან ღირებულების ზრდის სცენარები არ წარმოადგენს მომავალი შემოსავლების გარანტიას. რეალური შემოსავლები, ხარჯები, ღირებულების განვითარება და გაყიდვის თანხები შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს.

ვიზუალიზაციები, რენდერები, გეგმარებები, ილუსტრაციები, ავეჯის მაგალითები, აღჭურვილობის სურათები და სხვა გამოსახულებები განკუთვნილია მხოლოდ საილუსტრაციოდ. ფაქტობრივი დასრულებული პროდუქტი შეიძლება განსხვავდებოდეს, განსაკუთრებით ზომის, გეგმარების, აღჭურვილობის, მასალების, ხედის, გარემოს, საერთო სივრცეებისა და ტექნიკური შესრულების თვალსაზრისით.

ფასები შეიძლება დაექვემდებაროს გაცვლითი კურსის მერყეობას. წინასწარი გაყიდვა, შეცდომები, შესწორებები და ცვლილებები დაცულია.

საზღვარგარეთ უძრავი ქონების შეძენისას შეიძლება წარმოიშვას დამატებითი რისკები ენის, ადგილობრივი ადმინისტრაციული პრაქტიკის, განსხვავებული სამართლებრივი ცნებების, თარგმანების, ოფიციალური პროცედურების, საბანკო პროცესებისა და საერთაშორისო კომუნიკაციის გამო.

Rebuildv უზრუნველყოფს ორგანიზაციულ და კოორდინაციულ მხარდაჭერას, თუმცა ვერ იძლევა გარანტიას, რომ ყველა გარე პროცესი შეფერხების ან დამატებითი ძალისხმევის გარეშე წარიმართება.

უძრავი ქონების შეძენის გადაწყვეტილებას მომხმარებელი იღებს დამოუკიდებლად.

მომხმარებელმა ინვესტიცია უნდა განახორციელოს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მას გააზრებული აქვს ძირითადი სამართლებრივი, ეკონომიკური და პრაქტიკული რისკები და შეუძლია ფინანსური შედეგების ტარება.