Gürcistan, kaplıca kenti Tskaltubo'daki on eski sanatoryumu yeniden açık artırmayla satışa sunuyor. RFE/RL'nin haberine göre, mevcut ihale süreci 20 Ekim 2026'da başladı ve 15 Kasım'da sona ermesi planlanıyor. Yatırımcılar, satın almayla birlikte binaları beş yıl içinde yeni bir turistik kullanıma uygun şekilde geliştirme yükümlülüğünü de üstleniyor.
Böylece devlet, özelleştirmeyi somut bir geliştirme şartına bağlıyor. Kısmen harabeye dönmüş tesislerin yeniden otellere, sağlık hizmeti sunan tesislere ve diğer turistik yapılara dönüştürülmesi hedefleniyor.
Satın alma bedeli ve yatırım yükümlülüğü bir bütün
Dikkat çekici sütunlu galerileriyle tanınan Medea Sanatoryumu, mali yükün boyutunu gösteriyor. Gürcü ekonomi portalı BM.ge'ye göre başlangıç fiyatı yaklaşık GEL 8.500.000. Bunun yanı sıra alıcının beş yıl içinde KDV hariç en az GEL 61.935.000 yatırım yapması gerekiyor.
Uluslararası bir otel işletmecisinin veya uluslararası bir markanın adı altında, en az 120 odası, konferans salonları ve restoranları bulunan bir otel öngörülüyor. Dolayısıyla yükümlülük, işletmeye hazır bir otelin açılmasını da kapsıyor.
Ekonomi yayını Commersant, on mülkün tamamı için asgari yatırım tutarını KDV hariç GEL 314.013.000 olarak belirtiyor. Tesise göre oteller, apartman daireleri veya teşhis ve rehabilitasyon merkezleri planlanıyor. Bu nedenle şartlar, binaya ve kullanım konseptine göre değişiyor.
Sanatoryumlar neden yeniden satışa sunuluyor?
Yeni ihale süreci, 2022'de başlatılan “Tskaltubo'ya Yeni Hayat” programının devamı niteliğinde. Commersant'a göre program kapsamında bugüne kadar yedi sanatoryum satıldı ve bunlardan üçü daha sonra yeniden devlet mülkiyetine geçti.
Medea da bu mülkler arasında yer alıyor. RFE/RL, önceki alıcının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle devletin mülkü 2024'te geri aldığını bildiriyor. Bu örnek, bu özelleştirme biçiminde kararlaştırılan geliştirme çalışmalarının ne kadar önemli olduğunu gösteriyor.
Ulusal Devlet Mülkiyeti Ajansı, genel programı modern spa turizmini, tıbbi hizmetleri, kent merkezinin ve kamusal alanların yenilenmesini bir araya getiren bir girişim olarak tanımlıyor. Dolayısıyla oteller, kaplıca kentinin tamamına yönelik daha büyük bir projenin parçası.
Bir kaplıca kentinin canlı bir çevreye de ihtiyacı var
Tskaltubo'nun sıcak mineralli su kaynakları ve tarihî kaplıca mimarisi, kente kendine özgü bir turizm kimliği kazandırıyor. RFE/RL'nin görüştüğü gayrimenkul uzmanı Frederic Le Fichoux, ticari potansiyel görüyor ve tek tek yapılan yenilemelerin ancak binaların çevresi de geliştiğinde tam etkisini göstereceğini vurguluyor.
Yenileme süreci, tesislerin toplumsal geçmişini de kapsıyor. RFE/RL'nin haberine göre bazı binalar, Abhazya ve Güney Osetya'daki çatışmaların ardından burada barınma imkânı bulan, ülke içinde yerinden edilmiş kişilere hâlâ ev sahipliği yapıyor. Bu nedenle onların barınma koşulları da bölgenin gelişiminin bir parçası.
Bu durum alıcılar ve yatırımcılar için ne anlama geliyor?
Proje yatırımcıları açısından toplam maliyet ön planda: satın alma, zorunlu yatırımlar ve daha sonraki işletme süreci birbiriyle uyumlu olmalı. Bunlara mülke özgü koşullar da ekleniyor. Commersant, diğer unsurların yanı sıra bazı binaların kültürel miras koruması altında olmasını, mevcut kullanımları ve arsaların bazı bölümlerindeki irtifak haklarını sıralıyor.
Çevrede gayrimenkul satın alacaklar açısından asıl ilgi çekici konu, ayrı ayrı projelerin nasıl işleyen bir kaplıca kentine dönüşeceği. Bize göre açılan oteller, sağlık hizmetleri ve bakımlı kamusal alanlar, kentte geçirilen zamanın kalitesini artırabilir ve ek ekonomik faaliyet çekebilir. Böylece uzun vadeli gayrimenkul yatırımları için çevre koşulları da iyileşir.
Sonuç değerlendirmemiz
Yenilenen ihale, Tskaltubo'nun dönüşümü için bir başka somut başlangıç noktası sunuyor. Tarihî yapılar, termal kaynaklar ve bağlayıcı geliştirme yükümlülüklerinin bir araya gelmesi, kaplıca kentinin geleceği için heyecan verici bir temel oluşturuyor.
Bunu Gürcistan'ın bölgesel gelişimi açısından bir fırsat olarak görüyoruz: bina restorasyonu ve kamusal altyapı birlikte ilerlerse Tskaltubo kendine özgü kimliğini yeniden ortaya koyabilir. Nitelikli hizmetler sunan canlı bir kaplıca kenti, uzun vadede gayrimenkullerin cazibesini ve değer artışını da destekler.
