Tiflis'te Ocak ile Eylül 2026 arasında toplam 34.434 daire satıldı. Bu, geçen yılın aynı dönemine göre %18 artış anlamına geliyor. Commersant, bu verileri TBC Capital'in piyasa analizine dayanarak aktarıyor. Satışların toplam değeri %23 artarak yaklaşık $3.100.000.000 seviyesine ulaştı. Aynı dönemde yeni ruhsat verilen konut alanı azaldı.
Böylece Gürcistan'ın başkentindeki konut piyasasında iki eğilim öne çıkıyor: Tamamlanan alımların sayısı güçlü biçimde artarken daha az ilave konut alanına ruhsat veriliyor. Fiyatlar ve kiralar, işlem hacmine göre çok daha yavaş değişiyor.
Eylül Ayındaki Artışı İkinci El Satışlar Sırtlıyor
BM.ge'nin aktardığı TBC analizine göre eylül ayında 4.254 daire satıldı. Bu, Eylül 2025'e kıyasla %10 artışa karşılık geliyor. Ortalama metrekare fiyatı $1.373 ile geçen yılın aynı döneminin %3 üzerinde gerçekleşti. Ortalama kira ise yalnızca %1 arttı.
Artışın ana kaynağı ikinci el satışlardı: Bu satışların sayısı %13 artarak 3.496 daireye ulaştı. Yeni daire satışları ise %3 azalarak 758'e geriledi. Düşüş, $1.500/m² altındaki fiyat segmentinde yoğunlaştı.
Bu nedenle alıcıların yeni konutlarla ikinci el konutları karşılaştırması faydalı olacaktır. İki segment farklı yönlerde gelişiyor. Özellikle tamamlanmış dairelerde konutun durumunu, donanımını ve çevresini doğrudan değerlendirmek mümkün.
Kira Gelirleri Satın Alma Fiyatlarından Daha Yavaş Artıyor
Konutunu kiraya verenler açısından satın alma fiyatı ile kira arasındaki ilişki özellikle yol gösterici. Eylül ayında ortalama aylık kira metrekare başına yaklaşık 10,3 ABD dolarıydı. TBC Capital'e göre bu, yaklaşık %8'lik ortalama brüt kira getirisine karşılık geliyor. Satın alma fiyatları kiralardan biraz daha hızlı arttığı için getiri oranı son dönemde hafifçe geriliyor.
Bizce burada önemli bir mesaj var: Satış piyasasının canlılığı ve kira gelirlerinin artması farklı gelişmeler. Hesabınızda belirleyici olan, dairenin gerçek toplam maliyeti ve bulunduğu konumda elde edilebilecek kira. Bu nedenle iç mekânın tamamlanması, mobilya, yönetim ve düzenli giderler en başından karşılaştırmaya dahil edilmeli.
Ruhsat Verilen Alanın Azalması Görünümü Değiştiriyor
Commersant'ın aktardığı analize göre ilk dokuz ayda ruhsat verilen konut alanı %10 azalarak yaklaşık 854.000 m² oldu. Bu gösterge, yeni verilen inşaat ruhsatlarından doğabilecek ilave arzı ifade ediyor.
Piyasanın bundan sonraki gelişimi, bu projelerin ve hâlihazırda devam eden inşaatların taleple nasıl buluşacağına bağlı. Arzın daralıp daralmayacağı veya mevcut stokların zaman içinde eriyip erimeyeceği yalnızca ruhsat verilerinden anlaşılamaz. Ancak bu veriler, güncel satışların yanında gelecekteki inşaat faaliyetlerinin de neden dikkate alınması gerektiğini açıkça gösteriyor.
Bu, Alıcılar ve Yatırımcılar İçin Ne Anlama Geliyor?
Fiyatların ılımlı arttığı bir ortamda işlem sayısının yükselmesi, piyasaya bilinçli bir giriş için ilgi çekici bir zemin sunuyor. Aynı semtteki, benzer donanım ve bitirme düzeyine sahip konutları karşılaştırmanızı öneriyoruz. Konutun kullanıma hazır hâle gelmesine kadarki toplam maliyetler ve benzer daireler için doğrulanabilir kira tutarları özellikle yol gösterici.
Aktif bir piyasa, Gürcistan'ın bir gayrimenkul yatırım merkezi olarak gelişimi açısından olumlu bir işaret. Uzun vadede en iyi potansiyeli, konut kalitesinin, ulaşım bağlantılarının ve altyapının günlük yaşamda birbirini tamamladığı yerlerde görüyoruz. Bu özellikler, şehrin gelişimini gayrimenkulün kalıcı kullanım değeriyle birleştiriyor.
Sonuç Değerlendirmemiz
Tiflis hareketliliğini koruyor: Konut alımlarındaki belirgin artışa, fiyatlarda ılımlı yükseliş ve yeni ruhsat verilen konut alanında azalma eşlik ediyor. Bizce bu tablo, başkentin Gürcistan gayrimenkul piyasasındaki cazibesini vurguluyor. Ulaşım bağlantıları güçlü, özenle seçilmiş daireler bu gelişime katılmak için ikna edici bir fırsat sunuyor. Bu konutların kalitesi ve günlük yaşamdaki faydası, aynı zamanda uzun vadeli değer artışı için sağlam bir temel oluşturuyor.
