Ekonomi haber portalı GBC, Galt & Taggart'a dayandırdığı haberinde, Tiflis'te daire kiralarının Eylül 2026'da ağustos ayına göre %8,6 arttığını bildirdi. Böylece açıklanan brüt kira getirisi %9,4'e ulaştı. Aynı dönemde, kayıt altına alınan daire alımlarının sayısı da bir önceki yılın aynı ayına göre arttı.
Bu haber, yatırımcılar için aktif bir konut piyasası tablosunu tamamlıyor: Satışların yanı sıra düzenli kira gelirleri ve semtler arasındaki farklar da giderek daha fazla öne çıkıyor.
Eğitim yılının başlangıcı kiralık konut piyasasını canlandırıyor
Kira analizi, 50 ila 60 m² büyüklüğündeki orta boy daireleri kapsıyor. Açıklanan metrekare değeri 50 m² büyüklüğündeki bir daireye uygulandığında, hesaplanan aylık kira $565 oluyor.
GBC, güçlü artışı okullarda ve üniversitelerde eğitim yılının başlamasıyla oluşan mevsimsel talebe bağlıyor. Bu nedenle verileri değerlendirirken zaman aralığı önem taşıyor: %8,6'lık artış, tek bir ay içindeki değişimi ifade ediyor. Yıllık planlama için diğer aylardaki kira seviyeleri de dikkate alınmalı.
BM.ge'nin aktardığı bölgesel getiri karşılaştırmasında Tiflis, %9,4 ile Erivan'ın %7,9 ve Bakü'nün %5,1 seviyesindeki getirilerinin önünde yer alıyor. Böylece Gürcistan'ın başkenti, komşu başkentlerle karşılaştırıldığında da konut kiralamak açısından öne çıkıyor.
Yeni konut satışları daha hızlı büyüyor
Galt & Taggart'ın analiz ettiği Kamu Sicili verilerine göre eylül ayında 4.330 daire satıldı. Bu, bir yıl öncesine göre %8 artış anlamına geliyor. Satışların 2.167'si birincil piyasada, 2.163'ü ise ikinci el piyasasında gerçekleşti.
Doğrudan konut geliştiricilerinden yapılan ve kayıt altına alınan satışlar özellikle güçlü bir artış göstererek %14,5 yükseldi. İkinci el piyasasındaki artış ise yaklaşık %2 oldu. GBC'ye göre gecikmeli tesciller de birincil piyasa verilerini etkiliyor.
Semtler arasında büyük fiyat farkları
BM.ge'ye göre eylül verileri, birincil piyasadaki ortalama metrekare fiyatlarının geniş bir aralıkta değiştiğini gösteriyor:
| Semt | Ortalama satın alma fiyatı |
|---|---|
| Vake | $3.372/m² |
| Mtatsminda | $2.719/m² |
| Vaşlicvari | $1.111/m² |
| Didi Digomi | $1.144/m² |
| Gldani | $1.156/m² |
| Samgori | $1.172/m² |
Portal, en yüksek ortalama kiraların Vake'de olduğunu, onu Mtatsminda ve Saburtalo'nun izlediğini bildiriyor. Bu dağılım, alıcılar için farklı konumları karşılaştırmayı özellikle ilgi çekici kılıyor: Satın alma fiyatı ile elde edilebilecek kira aynı hesapta değerlendirilmelidir.
Bu, yatırımcılar için ne anlama geliyor?
Brüt kira getirisi, yıllık kiranın satın alma fiyatına oranını ifade eder. Masraflar sonrası getiriyi hesaplamak için konutun boş kaldığı dönemler, yönetim, bakım ve vergiler de dikkate alınmalıdır. İç işleri henüz tamamlanmamış bir dairede, bu işler ve mobilyalar için yapılan harcamalar da yatırılan sermayeye dahildir.
Piyasa verilerinin, taşınmazları karşılaştırmak için bir başlangıç noktası olarak kullanılmasını öneriyoruz. Belirleyici olan, aynı konumda bulunan, benzer nitelikte ve taşınmaya hazır bir dairenin ne kadar kira getirdiğidir. Ulaşım bağlantıları, günlük ihtiyaçlara yönelik yakın çevredeki olanaklar ve bina kalitesi, kiracıların günlük ihtiyaçlarıyla bir taşınmazın uzun vadeli çekiciliğini bir araya getirir.
Değerlendirmemiz
Tiflis'te artan satış rakamlarına canlı bir kiralık konut piyasası eşlik ediyor. Bize göre bu, Gürcistan'ın bir yatırım destinasyonu olarak konumu açısından olumlu bir işaret: Başkent, yatırımcılara farklı giriş fırsatları sunan aktif bir piyasa sağlıyor. İyi altyapının, konut kalitesinin ve kiralık konut talebinin bir araya geldiği yerlerde, gayrimenkullerin uzun vadeli çekiciliği ve değer artışı için güçlü bir temel oluşuyor.
