С января по сентябрь 2026 года в Тбилиси продали 34 434 квартиры, на 18 % больше, чем за аналогичный период прошлого года. Об этом сообщает Commersant со ссылкой на анализ рынка от TBC Capital. Объём продаж в денежном выражении вырос на 23 %, примерно до 3 100 000 000 $. Одновременно сократилась жилая площадь, на строительство которой были выданы новые разрешения.
Таким образом, на рынке жилья грузинской столицы наблюдаются две тенденции: число завершённых покупок уверенно растёт, а разрешения выдаются на меньший объём дополнительной жилой площади. Цены и арендные ставки меняются заметно медленнее, чем объём сделок.
Сентябрьский рост обеспечили перепродажи
Согласно анализу TBC, данные которого приводит BM.ge, в сентябре продали 4 254 квартиры. Это на 10 % больше, чем в сентябре 2025 года. Средняя цена квадратного метра составила 1 373 $, что на 3 % выше прошлогоднего показателя. Средняя арендная ставка выросла всего на 1 %.
Рост обеспечили прежде всего перепродажи: их число увеличилось на 13 %, до 3 496 квартир. Продажи новых квартир, напротив, сократились на 3 %, до 758 объектов. Снижение было сосредоточено в сегменте дешевле 1 500 $/м².
Поэтому покупателям стоит сравнивать новостройки и квартиры на вторичном рынке. Эти сегменты развиваются по-разному, а у готовых квартир можно непосредственно оценить состояние, оснащение и жилое окружение.
Арендные доходы растут медленнее цен покупки
Для арендодателей особенно показательно соотношение цены покупки и арендной платы. В сентябре средняя аренда составляла около 10,3 доллара США за квадратный метр в месяц. По данным TBC Capital, это соответствует средней валовой арендной доходности примерно 8 %. Поскольку цены покупки растут немного быстрее арендных ставок, в последнее время доходность слегка снижается.
На наш взгляд, здесь есть важный вывод: оживлённый рынок продаж и рост арендных доходов представляют собой разные тенденции. В ваших расчётах имеют значение фактические совокупные затраты на квартиру и арендная плата, которую можно получить в конкретном месте. Поэтому расходы на отделку, меблировку, управление и текущее содержание следует учитывать при сравнении с самого начала.
Сокращение одобренной площади меняет перспективы
Согласно анализу, который приводит Commersant, жилая площадь, одобренная за первые девять месяцев, сократилась на 10 %, примерно до 854 000 м². Этот показатель отражает потенциальное дополнительное предложение по вновь выданным разрешениям на строительство.
Дальнейшее развитие рынка зависит от того, как эти проекты и уже строящиеся объекты будут соотноситься со спросом. По одному лишь объёму выданных разрешений нельзя определить, возникнет ли дефицит предложения или существующий запас жилья будет постепенно распродаваться. Однако этот показатель ясно объясняет, почему наряду с текущими продажами внимания заслуживает и будущая строительная активность.
Что это значит для покупателей и инвесторов?
Рост числа сделок при умеренном повышении цен создаёт интересную основу для взвешенного выхода на рынок. Мы рекомендуем сравнивать предложения в одном районе и с сопоставимым уровнем отделки и оснащения. Особенно показательны полные затраты до начала использования квартиры и подтверждаемые арендные ставки для похожих объектов.
Активный рынок служит положительным сигналом для развития Грузии как направления для вложений в недвижимость. В долгосрочной перспективе мы видим наибольший потенциал там, где качество жилья, транспортная доступность и инфраструктура хорошо сочетаются в повседневной жизни. Эти характеристики связывают развитие города с устойчивой практической ценностью недвижимости.
Наш вывод
Тбилиси сохраняет динамику: заметный рост покупок квартир сочетается с умеренным повышением цен и сокращением жилой площади, получившей новые разрешения на строительство. На наш взгляд, это подчёркивает привлекательность столицы на грузинском рынке недвижимости. Тщательно подобранные квартиры с хорошей транспортной доступностью дают убедительную возможность участвовать в этом развитии. Их качество и удобство в повседневной жизни одновременно создают прочную основу для долгосрочного роста стоимости.
