In Tiflis wurden von Januar bis September 2026 insgesamt 34.434 Wohnungen verkauft, 18 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Das berichtet Commersant unter Berufung auf die Marktanalyse von TBC Capital. Das Verkaufsvolumen stieg um 23 % auf rund 3.100.000.000 $. Gleichzeitig ging die neu genehmigte Wohnfläche zurück.
Damit zeigt der Wohnungsmarkt der georgischen Hauptstadt zwei Entwicklungen: Die Zahl der abgeschlossenen Käufe wächst kräftig, während weniger zusätzliche Wohnfläche genehmigt wird. Preise und Mieten bewegen sich deutlich langsamer als das Transaktionsvolumen.
Weiterverkäufe treiben den September
Im September wurden laut der von BM.ge wiedergegebenen TBC-Auswertung 4.254 Wohnungen verkauft. Das entspricht einem Plus von 10 % gegenüber September 2025. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag bei 1.373 $ und damit 3 % über dem Vorjahreswert. Die durchschnittliche Miete stieg lediglich um 1 %.
Den Zuwachs trugen vor allem Weiterverkäufe: Ihre Zahl erhöhte sich um 13 % auf 3.496 Wohnungen. Die Verkäufe neuer Wohnungen gingen dagegen um 3 % auf 758 Einheiten zurück. Der Rückgang konzentrierte sich auf das Segment unter 1.500 $/m².
Für Käufer lohnt sich deshalb der Vergleich zwischen Neubau und Weiterverkauf. Beide Segmente entwickeln sich unterschiedlich, und gerade bei fertigen Wohnungen lassen sich Zustand, Ausstattung und Wohnumfeld unmittelbar beurteilen.
Mieterträge wachsen langsamer als Kaufpreise
Für Vermieter ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete besonders aufschlussreich. Die durchschnittliche Miete lag im September bei rund 10,3 US-Dollar je Quadratmeter und Monat. Daraus ergibt sich laut TBC Capital eine durchschnittliche Bruttomietrendite von etwa 8 %. Weil die Kaufpreise etwas schneller steigen als die Mieten, gibt die Rendite zuletzt leicht nach.
Aus unserer Sicht liegt darin eine wichtige Botschaft: Ein lebhafter Verkaufsmarkt und steigende Mieterträge sind unterschiedliche Entwicklungen. Für Ihre Kalkulation zählen der tatsächliche Gesamtaufwand für die Wohnung und die am konkreten Standort erzielbare Miete. Ausbau, Möblierung, Verwaltung und laufende Kosten gehören deshalb von Anfang an in den Vergleich.
Weniger genehmigte Fläche verändert den Ausblick
Die in den ersten neun Monaten genehmigte Wohnfläche sank laut der von Commersant wiedergegebenen Analyse um 10 % auf rund 854.000 m². Diese Kennzahl beschreibt das mögliche zusätzliche Angebot aus neu erteilten Baugenehmigungen.
Für die weitere Marktentwicklung kommt es darauf an, wie diese Projekte und die bereits laufenden Bauvorhaben auf die Nachfrage treffen. Ob sich das Angebot verknappt oder vorhandene Bestände nach und nach abgebaut werden, lässt sich aus der Genehmigungszahl allein nicht bestimmen. Sie macht jedoch deutlich, warum neben den aktuellen Verkäufen auch die künftige Bautätigkeit Aufmerksamkeit verdient.
Was bedeutet das für Käufer und Investoren?
Mehr Transaktionen bei moderatem Preiswachstum bieten eine interessante Grundlage für einen gezielten Einstieg. Wir empfehlen, Angebote innerhalb desselben Stadtteils und mit vergleichbarem Ausstattungsstand gegenüberzustellen. Besonders aussagekräftig sind die Gesamtkosten bis zur Nutzung und nachvollziehbare Mieten ähnlicher Wohnungen.
Für Georgiens Entwicklung als Immobilienstandort ist ein aktiver Markt ein positives Signal. Langfristig sehen wir die besten Perspektiven dort, wo Wohnqualität, Verkehrsanbindung und Infrastruktur im Alltag zusammenpassen. Diese Eigenschaften verbinden die Entwicklung der Stadt mit dem dauerhaften Nutzwert einer Immobilie.
Unser Fazit
Tiflis bleibt in Bewegung: Deutlich mehr Wohnungskäufe treffen auf moderat steigende Preise und weniger neu genehmigte Wohnfläche. Aus unserer Sicht unterstreicht das die Attraktivität der Hauptstadt innerhalb des georgischen Immobilienmarkts. Gut angebundene, sorgfältig ausgewählte Wohnungen bieten eine überzeugende Möglichkeit, an dieser Entwicklung teilzuhaben. Ihre Qualität und ihr Nutzen im Alltag bilden zugleich eine starke Grundlage für die langfristige Wertentwicklung.
