2026 წლის სექტემბერში ბათუმის ახალ პროექტებში ბინების საშუალო შეწონილი ფასი 1408 US$/m² იყო. ეს 2025 წლის სექტემბერთან შედარებით 5,2 %-იანი ზრდაა. მაჩვენებელი მოიცავს როგორც დეველოპერისგან პირდაპირ შეძენას, ისე გადაყიდვას, როგორც Colliers-ის გამოქვეყნებული მონაცემები აჩვენებს.
ბაზრის სეგმენტები განსხვავებულად ვითარდებოდა: პირველად ბაზარზე რეგისტრირებული გარიგებები შემცირდა, ახალ პროექტებში გადაყიდვა კი გაიზარდა. Colliers მიუთითებს წინა წლის ერთიან რეგისტრაციებზე, რომლებიც შედარებაზე მოქმედებს.
გარიგებების სტატისტიკა საჯარო რეესტრ NAPR-ის ჩანაწერებს ეფუძნება. ახალი ბინების წინასწარი გაყიდვები რეგისტრირებულ მონაცემებში შესაძლოა მოგვიანებით გამოჩნდეს, თუ ხელშეკრულების გაფორმებასა და რეგისტრაციას შორის დრო გადის. ამ დროით სხვაობას Galt & Taggart-ის ბათუმის ბაზრის ანგარიშიც აღწერს.
როგორ ყალიბდება საშუალო ფასი
საშუალო შეწონილი მაჩვენებელი განსხვავებული მდებარეობისა და ხარისხის ბინებს აერთიანებს. უფრო ხელმისაწვდომ ობიექტებთან ერთად გამოთვლაში შეიძლება შევიდეს ძვირადღირებული პროექტები ზღვასთან, ბულვართან და ცენტრთან ახლოს. ამიტომ ნაჩვენებ საშუალოზე გავლენას ახდენს ისიც, კონკრეტულ პერიოდში რომელი ბინები დარეგისტრირდა.
Colliers-ის მიხედვით, პირველადი ბაზრის საშუალო ფასის 10,7 %-იანი კლება შედარების განსაკუთრებული ეფექტით აიხსნება: 2025 წლის სექტემბერში ერთ ძვირადღირებულ პროექტში ბევრი გარიგება ერთიანად დარეგისტრირდა. ამ პროექტის გარეშე პირველადი ბაზრის საშუალო შეწონილი ფასი 4,6 %-ით გაიზრდებოდა. გამოთვლას სექტემბრის მონაცემების ანგარიში განმარტავს.
პირველადი ბაზარი და გადაყიდვა განსხვავებულად ვითარდება
2026 წლის სექტემბერში ახალ პროექტებში ბინების რეგისტრირებული გარიგებები წინა წლის იმავე თვესთან შედარებით 11,6 %-ით შემცირდა. ამავდროულად, ძველი ბინების გარიგებები 8,8 %-ით გაიზარდა, როგორც Colliers-ის მიმოხილვა აჩვენებს.
ახალ პროექტებში დეველოპერების რეგისტრირებული გაყიდვები 38 %-ით შემცირდა, გადაყიდვა კი 27,3 %-ით გაიზარდა. თითოეული ცვლილება 2025 წლის სექტემბერთან შედარებას ეხება.
| ბაზრის სეგმენტი | რეგისტრირებული გარიგებების ცვლილება | საშუალო ფასის ცვლილება | წყარო |
|---|---|---|---|
| დეველოპერის გაყიდვები | -38 % | -10,7 % | Colliers-ის მონაცემები |
| გადაყიდვა ახალ პროექტებში | +27,3 % | +9,9 % | Colliers-ის მონაცემები |
| ახალი პროექტები მთლიანად | -11,6 % | +5,2 % | Colliers-ის მონაცემები |
პირველადი გარიგებების კლებას Colliers განსაკუთრებით წინა წლის იმავე თვეში რამდენიმე პროექტში მრავალი გარიგების ერთიან რეგისტრაციას უკავშირებს. მაღალი შედარების ბაზა გავლენას ახდენს როგორც გარიგებების რაოდენობის ინტერპრეტაციაზე, ისე ცალკეული ფასობრივი მოძრაობების შეფასებაზე. განმარტება მოცემულია სექტემბრის ანგარიშში.
რა განსაზღვრავს კვადრატული მეტრის ფასს ბათუმში
საშუალოდ 1408 US$/m² შესწავლილი ბაზრის სეგმენტის საორიენტაციო მაჩვენებელია. კონკრეტული ბინის ფასი მდებარეობაზე, აღჭურვაზე, ხედსა და მზადყოფნის დონეზეა დამოკიდებული. საორიენტაციო მაჩვენებლის საფუძველია Colliers-ის საბაზრო მონაცემები.
განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია:
- მდებარეობა: ცენტრალური ადგილები, ბულვართან და ზღვასთან სიახლოვე და ინფრასტრუქტურა პერიფერიული ადგილებისგან განსხვავდება.
- ზღვის ხედი: პირდაპირი ზღვის ხედი შესაძლოა ფასს ზრდიდეს.
- სართული და ორიენტაცია: ორივე მოქმედებს ხედზე, განათებასა და გამოყენებაზე.
- აღჭურვის სტანდარტი: სრულად დასრულებული ბინა, White Frame და Black Frame განსხვავებულ სამუშაოებსა და მოპირკეთების ხარჯებს მოიცავს.
- საერთო ობიექტები: აუზი, ფიტნესი, რეცეფცია და დაცვა კომფორტს ქმნის, თუმცა მიმდინარე ხარჯებიც შეიძლება გაზარდოს.
- დეველოპერი და პროექტის ხარისხი: გამოცდილება, მშენებლობის პროგრესი და მართვა შემდგომი გამოყენებისა და გაქირავებისთვის მნიშვნელოვანია.
რას ნიშნავს ეს მყიდველებისთვის?
ბათუმში შეძენისას კვადრატული მეტრის ფასი ყოველთვის მდებარეობასთან, აღჭურვასთან, დამატებით ხარჯებსა და გაქირავების პოტენციალთან ერთად შეაფასეთ. შერჩევისთვის ასევე მნიშვნელოვანია პირველადი შეძენისა და გადაყიდვის განსხვავება:
- პირველადი შეძენა: პირდაპირ დეველოპერისგან ყიდვა, ხშირად მშენებლობის პერიოდში განვადებით.
- გადაყიდვა ახალ პროექტებში: არსებული მესაკუთრისგან ყიდვა. დასრულებული ბინა შესაძლოა გამოსაყენებლად უფრო სწრაფად იყოს ხელმისაწვდომი.
ორივე ვარიანტი შეიძლება გამართლებული იყოს. დეველოპერის შეთავაზება შეიძლება თანამედროვე აღჭურვასა და შესაფერის გადახდის გეგმას მოიცავდეს. დასრულებული გადასაყიდი ბინის რეალური მდგომარეობისა და შენობის ხარისხის დათვალიერება შესაძლებელია; გაქირავების არსებული დოკუმენტაციაც შეფასებას დაეხმარება.
შემოსავლიანობის რეალისტური შეფასება
კვადრატული მეტრის მაღალი ფასი თავისთავად რეალურ შემოსავლიანობაზე ცოტას ამბობს. გადამწყვეტია დატვირთვა, მართვის ხარჯები, მოვლა-შენახვა, ავეჯი, სეზონურობა და მენეჯმენტის ხარისხი.
შეძენამდე გაარკვიეთ:
- რამდენია მართვისა და საექსპლუატაციო ხარჯები?
- გამოდგება ბინა მოკლევადიანი თუ გრძელვადიანი გაქირავებისთვის?
- როგორია რეალური მოთხოვნა კონკრეტულ ადგილას?
- რა ხარჯებია საჭირო ავეჯისა და მოვლა-შენახვისთვის?
- რამდენად რეალისტურია პროგნოზირებული დატვირთვა?
ჩვენი მიდგომა
Rebuildv ბათუმსა და მის შემოგარენში ახალ პროექტებს წარდგენამდე ამოწმებს. ეს მოიცავს დეველოპერს, მშენებლობის ნებართვებს, მდებარეობას, ხელშეკრულების პირობებს, პროგრესს, ფასის სტრუქტურასა და გაქირავების რეალისტურ პერსპექტივებს. ობიექტის არჩევამდე გადაწყვეტილებისთვის დასაბუთებულ საფუძველს მიიღებთ.
გსურთ ახალაშენებული ბინის შეძენა ბათუმში, ჩაქვში, ქობულეთში ან გონიოში? გაეცანით ჩვენს პროექტებს ან დაუკავშირდით Rebuildv-ს. შეთავაზებებს ფასის, მდებარეობის, აღჭურვისა და გაქირავების პოტენციალის მიხედვით შევადარებთ და საკუთრების რეგისტრაციამდე დაგეხმარებით.
