Alles zum Thema Steuern auf Immobilien in Georgien – von der Grundsteuer über Abgaben bei Vermietung bis hin zum Wiederverkauf
Immobiliensteuern in Georgien
In diesem Blogbeitrag erfahren Sie kompakt, welche Steuern und Abgaben auf Immobilien in Georgien anfallen. Der Fokus liegt auf der Besteuerung von Mieteinnahmen, der Grundsteuer sowie weiteren relevanten Gebühren bei Vermietung, Immobilienhaltung und Verkauf.
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Die Besteuerung von Mieteinnahmen in Georgien gilt als eine der einfachsten und transparentesten in Europa. Für private Vermieter besteht ein klar geregeltes Pauschalmodell, das ohne komplizierte Abzüge oder progressive Steuersätze auskommt.
Georgien erhebt auf Mieteinnahmen eine pauschale Einkommensteuer von 5 %. Diese Steuer wird auf die Bruttomieteinnahmen angewendet, unabhängig von der Höhe der Einnahmen oder der Anzahl der vermieteten Objekte.
Wesentliche Merkmale der 5-%-Flat-Tax:
Besteuerung der Bruttoeinnahmen
Keine Pflicht zur Aufschlüsselung von Kosten
Keine progressive Besteuerung
Gilt für private Vermieter
Dieses Modell bietet insbesondere für Investoren und ausländische Eigentümer eine hohe Planungssicherheit, da die Steuerlast klar kalkulierbar ist.
Im Gegensatz zu vielen europäischen Ländern erfolgt die Besteuerung in Georgien nicht auf den Gewinn, sondern direkt auf die Bruttomieteinnahmen.
Das bedeutet:
Instandhaltungskosten
Verwaltungs- und Servicegebühren
Reparaturen oder Rücklagen
können nicht steuerlich geltend gemacht werden ,sind jedoch im Gegenzug auch nicht nachweispflichtig.
Rechtliche Einordnung
Die 5-%-Pauschalsteuer gilt für:
private Immobilieneigentümer
georgische und ausländische Steuerpflichtige
Langzeit- und Kurzzeitvermietung (vorbehaltlich VAT-Thematik)
Sie ist besonders attraktiv für Investoren mit:
stabilen Mieteinnahmen
geringer Kostenstruktur
Fokus auf einfache Verwaltung
Voraussetzung: Sie müssen sich beim georgischen Revenue Service (RS.ge) als Vermieter registrieren lassen. Ohne diese Registrierung fallen standardmäßig 20 % auf den Gewinn an.
Neben der 5-%-Pauschalsteuer stehen in Georgien weitere Besteuerungsmodelle zur Verfügung. Diese sind jedoch nur in bestimmten Konstellationen sinnvoll und betreffen vor allem größere Strukturen oder gewerbliche Vermietung.
Alternativ zur Pauschalsteuer können Mieteinnahmen auch der regulären Einkommensteuer unterliegen. Diese greift insbesondere dann, wenn die Voraussetzungen für die Pauschalbesteuerung nicht erfüllt werden oder bewusst ein anderes Modell gewählt wird.
Merkmale:
Besteuerung nach dem allgemeinen Einkommensteuersystem
Standardsteuersatz (20 %)
Steuerpflicht auf den Gewinn, nicht auf den Bruttoumsatz
Kosten und Ausgaben können angesetzt werden
In der Praxis ist dieses Modell für klassische private Vermieter meist nicht attraktiv, da es mit höherem administrativem Aufwand verbunden ist.
Bei größerem Immobilienbestand oder gewerblicher Nutzung kann die Vermietung über eine georgische Kapitalgesellschaft erfolgen.
Typische Anwendungsfälle:
mehrere Objekte
professionelles Property Management
Kombination aus Vermietung und Weiterverkauf
Steuerliche Besonderheiten:
Körperschaftsteuer auf Unternehmensebene
Besteuerung erfolgt erst bei Ausschüttung
Laufende Buchhaltungs- und Berichtspflichten
Dieses Modell eignet sich vor allem für strukturierte Investoren, weniger für einzelne Buy-&-Hold-Objekte.
Wird eine Immobilie in Georgien über den Vermietungsservice eines Bauträgers oder ein externes Property-Management-Unternehmen vermietet, ändert sich an der steuerlichen Verantwortung grundsätzlich nur, wenn der Bauträger bzw. dessen Managementgesellschaft die Wohnung offiziell von Ihnen „anmietet“, um sie unterzuvermieten (oder als Tax-Agent auftritt), ist die Firma gesetzlich verpflichtet, die Steuer als Quellensteuer einzubehalten. In diesem Fall überweist Ihnen die Firma die Miete bereits netto (abzüglich der 5 % Steuer und abzüglich ihrer Management-Gebühr) und führt die 5 % direkt an das Finanzamt ab. Sollte das Property-Management in einer anderen Konstellation tätig sein (z. B. reine Verwaltungs- oder Vermittlungsleistung ohne Anmietung bzw. ohne Auftreten als Tax Agent), bleibt die Käuferin / der Käufer weiterhin selbst für die Abführung der Steuer verantwortlich.
- Ob der Bauträger (Management Firma) die Steuer für Sie abführt, ist eine Frage des Vertragsdesigns:
- Handelt die Firma nur als Vermittler, müssen Sie die Steuer meist selbst über Ihr RS.ge-Portal zahlen.
- Handelt die Firma als Betreiber (Operator), der Ihnen einen festen oder variablen Anteil ausschüttet, fungiert sie oft als Steueragent und führt die 5 % direkt ab.
Je nach Vertragsgestaltung gibt es zwei typische Modelle:
Faktor
Vermietung im Namen des Eigentümers (Agency-Modell)
Revenue Share / Verpachtung (Operator-Modell)
Zurechnung
→ Mieteinnahmen werden direkt dem Eigentümer zugerechnet.
→ Einnahmen fließen oft erst an den Betreiber; Eigentümer erhält Gewinnanteil.
Steuersatz
→ 5 % Pauschalsteuer für Wohnraummiete ist anwendbar (bei Registrierung).
→ 20 % Körperschaftsteuer (estnisches Modell) oder 5 % Quellensteuer möglich.
Steuerabführung
→ Eigentümer ist meist selbst verantwortlich (oder via Vollmacht).
→ Management tritt als Tax Agent auf und führt Steuer direkt ab.
Kostenabzug
→ Kein Abzug von Kosten (Management-Fee etc.) bei 5 %-Satz möglich.
→ Oft Nettomodelle; Steuerbasis ist der ausgezahlte Betrag/Gewinn.
Umsatzsteuer
→ Kritisch ab 100.000 GEL Umsatz (Eigentümer muss Status prüfen).
→ Betreiber führt USt auf Gesamtservice ab; Eigentümer oft „passiv“.
Vertragsbasis
→ Dienstleistungsvertrag / Vollmacht (Agency Agreement).
→ Pachtvertrag oder Investmentvertrag (Lease/Revenue Share).
Die 5 % Steuer fallen auf die gesamten Mieteinnahmen an, bevor die Management-Gebühr abgezogen wird.
Viele Investoren glauben fälschlicherweise, Georgien sei komplett grundsteuerfrei. Das stimmt jedoch nur unter bestimmten Bedingungen. Die Grundsteuer ist in Georgien stark an das weltweite Einkommen des Eigentümers gekoppelt.
Ja, aber sie funktioniert anders als in Deutschland oder Österreich. Es gibt keine automatische Rechnung vom Finanzamt. Stattdessen müssen Eigentümer selbst prüfen, ob sie aufgrund ihres Einkommens steuerpflichtig sind, und die Steuererklärung eigenständig einreichen. Die Grundsteuer in Georgien ist eine Besonderheit: Sie ist keine feste Abgabe für jeden, sondern eine einkommensabhängige Steuer. Für ausländische Investoren (Non-Residents) gelten hierbei spezifische Regeln.
- Eigennutzung oder geringe Einnahmen: Nutzen Sie Ihr Apartment ausschließlich selbst oder vermieten Sie es nur sporadisch, sodass Ihre Einnahmen in Georgien unter 40.000 GEL (ca. 12.500 €) pro Jahr bleiben, fällt keine Grundsteuer auf das Gebäude an.
- Darüber hinaus: Erst wenn Ihre georgischen Mieteinnahmen die 40.000 GEL-Schwelle überschreiten, werden Sie grundsteuerpflichtig. In diesem Fall gestaltet sich der Steuersatz progressiv:
- Einkommen unter 40.000 GEL (ca. 14.000 €): Wer mit seinen georgischen Immobilien weniger als 40.000 GEL im Jahr umsetzt (und keine weiteren georgischen Einkünfte hat), ist von der Grundsteuer auf das Gebäude befreit.
- Einkommen über 40.000 GEL: Übersteigt der Mietumsatz in Georgien diese Grenze, wird die Immobilie steuerpflichtig.
- 0,05 % bis 0,2 % des Marktwertes (bei Einkommen 40k – 100k GEL) (ab ca. 12.500 Euro)
- 0,8 % bis 1,0 % des Marktwertes (bei Einkommen über 100k GEL) (ab ca. 31.500 Euro)
- Deklaration: Die Steuererklärung muss bis zum 1. November des Folgejahres eigenständig über das Portal rs.ge eingereicht werden.
- Zahlung: Die Überweisung muss bis zum 15. November erfolgen.
Fazit: Kleinanleger und Eigennutzer, deren georgische Einkünfte unter der 40.000 GEL-Grenze bleiben, müssen keine Grundsteuer auf das Gebäude zahlen und benötigen im Alltag meist keinen Steuerberater. Für größere Investoren oder beim Überschreiten der Umsatzgrenzen empfiehlt sich jedoch immer eine professionelle Begleitung, um Fristen und Vorsteuerabzüge korrekt zu managen – hierbei stehen wir Ihnen als Unternehmen gerne unterstützend zur Seite.
Wer seine Immobilie in Georgien mit Gewinn wieder veräußert, muss die sogenannte Capital Gains Tax (Kapitalertragsteuer) beachten. Auch hier bietet Georgien attraktive Befreiungen für Privatpersonen.
- Verkauf nach mehr als 2 Jahren (Haltedauer): Wenn Sie die Immobilie länger als zwei Jahre in Ihrem Besitz hatten, ist der Veräußerungsgewinn für Privatpersonen komplett steuerfrei.
- Wichtig: Die Frist beginnt mit dem Datum der Eintragung im öffentlichen Register (Public Registry).
- Verkauf innerhalb von 2 Jahren: Verkaufen Sie die Immobilie vor Ablauf der zweijährigen Haltedauer, fällt eine reduzierte Steuer von 5 % auf den Gewinn (Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis) an.
- Der Gewinn unterliegt dem Standardsteuersatz von 20 %.
- Im Rahmen des „Estnischen Steuermodells“ wird diese Steuer jedoch erst fällig, wenn der Gewinn aus der Firma an die Gesellschafter ausgeschüttet wird. Reinvestitionen bleiben steuerfrei.
- Befreiung: Solange Sie als Privatperson handeln und nicht systematisch als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft werden, fällt auf den Verkaufspreis keine Umsatzsteuer an.
- Kein Vorsteuerabzug: Im Gegenzug können Sie beim Kauf oder bei der Renovierung keine Vorsteuer vom Finanzamt zurückfordern. Sie zahlen immer den Bruttopreis.
- Vorteil: Maximale Einfachheit und (nach 2 Jahren Haltedauer) komplett steuerfreier Gewinn.
Grundsätzlich ist der Wiederverkauf von Bestandsimmobilien in Georgien umsatzsteuerfrei (Art. 168 Steuergesetzbuch), da die VAT bereits beim Erstverkauf (Neubau) durch den Bauträger abgeführt wurde. Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn erhebliche Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden, die steuerlich wie eine neue Herstellung des Gebäudes gewertet werden könnten, oder wenn der Eigentümer zuvor aktiv die Vorsteuer auf diese Kosten geltend gemacht hat.
Hier ist die VAT-Logik ein zweischneidiges Schwert
- Der Vorsteuer-Vorteil: Wenn Ihre Firma eine Immobilie kauft, können Sie die im Kaufpreis enthaltenen 18 % VAT als Vorsteuer zurückerstatten lassen. Das bringt sofortige Liquidität.
- Die Verkaufs-Falle: Wer beim Kauf die Vorsteuer „zieht“, muss beim Verkauf zwingend 18 % VAT auf den gesamten Verkaufspreis abführen.
- Das Risiko „Verzicht auf Vorsteuer“: Wenn Sie als Firma kaufen, aber die Vorsteuer beim Kauf nicht geltend machen, zahlen Sie die Steuer oft doppelt. Da ein Immobilienverkauf fast immer die 100.000 GEL-Umsatzgrenze überschreitet, wird die Firma beim Verkauf VAT-pflichtig, egal, ob sie vorher Vorsteuer zurückbekommen hat oder nicht.
Fazit: Für Unternehmen empfiehlt es sich, sich von Beginn an freiwillig als VAT-Zahler zu registrieren, um die Vorsteuer auf den Kaufpreis und die Ausbaukosten sofort geltend zu machen. Zudem bietet die Firmenstruktur den Vorteil des estnischen Steuermodells: Die Steuer auf Veräußerungsgewinne (Capital Gain) wird erst bei einer Gewinnausschüttung an die Gesellschafter fällig. Wer also langfristig und wiederkehrend in Georgien investieren möchte, profitiert durch die Reinvestition von Bruttogewinnen von einem massiv erweiterten Cashflow.
Immobiliensteuer in Georgien – Übersicht auf einen Blick
Faktor
Privat Person
Gewerblich
Vermietung
Einkommensteuer
Umsatzsteuer (VAT)
Vorsteuer
Kurtax – Bettensteuer
→ 5 % Pauschale (auf Brutto-Miete)
→ 18 % ab 100.000 GEL Jahresumsatz
→ Nicht möglich bei 5% Pauschalbesteuerung
→ keine Übernachtungs- oder Tourismusabgabe pro Gast oder Nacht.
→ 20 % Körperschaftsteuer (nur bei Ausschüttung)
→ 18 % ab 100.000 GEL (oder freiwillig ab Tag 1)
→ Voll abzugsfähig (Utilities, Management, etc.)
→ keine Übernachtungs- oder Tourismusabgabe pro Gast oder Nacht.
Kauf
Umsatzsteuer
Vorsteuer
→ Im Kaufpreis inkludiert (bei Neubauten)
→ Nicht möglich bei 5% Pauschalbesteuerung
→ Im Kaufpreis inkludiert (bei Neubauten)
→ Voll abzugsfähig (VAT vom Kaufpreis, etc.)
Verkauf
Capital Gain Tax
Umsatzsteuer
→ 0 % (nach 2 Jahren Haltedauer) / 5 % (vor 2 Jahren) (Auf den Gewinn)
→ Befreit (Bestandsimmobilie / kein Vorsteuerabzug)
→ 20 % Körperschaftsteuer (estnisches Modell)
→ 18 % (sofern Vorsteuer beim Kauf gezogen wurde)
Grundsteuer
→ 0 % (bis 40k GEL Einkommen in GE) / max. 1 %
→ Immer steuerpflichtig (ca. 1 % vom Marktwert)
Administration
Buchhaltung
Steuerberater
→ Minimal (Registrierung bei rs.ge)
→ Meist nicht nötig (außer bei VAT-Pflicht)
→ Verpflichtend (monatliche Steuererklärungen)
→ Dringend empfohlen
Grunderwerbssteuer
→ In Georgien fällt beim Immobilienkauf keine Grunderwerbsteuer oder Stempelsteuer an.
Leerstandabgabe
→ keine Leerstands-, Luxus- oder Zweitwohnsitzsteuer.
Rechtlicher Hinweis / Disclaimer
Die in diesem Beitrag dargestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche können steuerliche Regelungen, Verwaltungspraxis und deren Auslegung durch die georgischen Behörden Änderungen unterliegen oder im Einzelfall abweichend angewendet werden. Eine Haftung für Entscheidungen, die auf Grundlage dieses Beitrags getroffen werden, ist ausgeschlossen. Gerne unterstützen wir Sie bei der steuerlichen Einordnung, Vertragsprüfung oder Abstimmung mit lokalen Steuerberatern in Georgien.